Opsigelse og uopsigelighed i erhvervslejemål til klinik, sådan undgår du at blive låst fast for længe

At finde de rigtige kliniklokaler i Køge kan føles som at finde den rigtige stol til et langt arbejdsliv. Det skal passe til kroppen, hverdagen og økonomien. Problemet er bare, at en erhvervslejekontrakt kan binde dig langt hårdere end stolen.

Mange SMV’er underskriver en erhvervslejekontrakt, fordi lokalerne er perfekte, men opdager senere, at uopsigelighed i erhvervslejemål, lange varsler ved opsigelse af erhvervslejemål og dyre fraflytningsvilkår gør det svært at flytte eller skalere. Her får du et klart overblik over opsigelse og uopsigelighed i erhvervslejemål til klinik, og de kontraktgreb der kan give dig luft.

Et klassisk Kontorlejemål kan ofte tåle ændringer i teamstørrelse og arbejdsform. En klinik er noget andet. Den er mere som et lille “system”, hvor indretning, drift og patientoplevelse hænger sammen.

Tænk på alt det, du typisk investerer i:

Specialindretning og dyrt inventar, fx faste skabe, vask, lydisolering og lys. Et behandlerrum og et klinikrum er sjældent bare et tomt rum med et skrivebord. Det er funktion, hygiejne og ro, præcis som kravene i en lægepraksis.

Myndighedskrav kan også spille ind. Ventilation, rengøringsstandarder, vedligeholdelsespligt, affaldshåndtering og adgangsforhold kan kræve tilpasninger, og de tilpasninger giver sjældent mening, hvis lejevilkårene kun tillader et kort ophold, eller hvis du omvendt bliver låst i mange år.

Samtidig har du patientflow. Venteområde, diskret indgang, støj fra naboer, parkering og åbningstider betyder noget. Det kan være afgørende, om du ligger i et Kontorfællesskab med fælles faciliteter, i et Kontorhotel med kort binding, eller i mere “klassiske” erhvervslokaler, hvor du selv står for det meste. For nogle er en fleksibel Kontorplads et godt startsted, for andre er egne kliniklokaler nødvendig fra dag ét.

Pointen er enkel: Jo mere din drift afhænger af lokalet, jo vigtigere er det, at du ikke bliver låst fast på lejevilkår, der ikke passer til en klinikvirkelighed.

Når man taler om opsigelse af erhvervslejemål , handler det sjældent kun om et varsel i måneder ifølge Erhvervslejeloven. Det handler om, om du overhovedet kan opsige.

Uopsigelighed i erhvervslejemål betyder typisk, at du ikke kan komme ud af lejemålet i en aftalt periode, selv om din forretning ændrer sig. Nogle aftaler er gensidigt uopsigelige, andre binder primært lejer. Læs derfor ordlyden langsomt, og få helt styr på, hvornår uopsigelighedsperioden starter og slutter. Vær opmærksom på tidsbestemte lejekontrakter som et potentielt faldgrube i stedet for tidsubestemte aftaler.

Vær især opmærksom på disse klassikere:

• Uopsigelighed der “løber fra overtagelse”, ikke fra kontraktdato (det kan skubbe slutdatoen).
• Opsigelsesvarsel der først gælder efter uopsigelighedsperioden, fx 6 måneder oven i 24 måneders binding.
• Varsel der kun kan gives til bestemte tidspunkter, fx “til den 1. i en måned” eller “til kvartal”.

Der er også forskel på opsigelse af erhvervslejemål og ophævelse. Opsigelse er den normale udgang efter reglerne i kontrakten. Ophævelse er typisk knyttet til misligholdelse af lejekontrakt og kan være konfliktfyldt. Hvis du vil have et bredere overblik over rammerne, kan du læse Dinero’s gennemgang af regler og begreber i erhvervslejemål. Vil du forstå, hvordan opsigelse typisk vurderes i praksis, giver denne artikel om opsigelse af erhvervslejemål god kontekst.

Et konkret klinik-scenarie: Du lejer lokale for psykolog, indretter med akustikpaneler og ekstra ventilation, og efter 10 måneder får du mulighed for at udvide med en kollega. Hvis du har 24 måneders uopsigelighed plus 6 måneders varsel, kan “muligheden” hurtigt blive til et dyrt kompromis.

Fleksibilitet er ikke det samme som at ville smutte. Mange udlejere siger ja til mere bevægelse, hvis det er tydeligt, hvordan risikoen håndteres i henhold til Erhvervslejeloven. Her er de vigtigste lejevilkår at forhandle, især når du lejer klinikrum og behandlerrum.

I stedet for 24 eller 36 måneder kan du foreslå 6 til 12 måneder. Alternativt kan opsigelsesvarslet være trinvist, fx 6 måneder i starten, senere 3 måneder, når lejemålet er “kørt ind”. Det matcher den virkelighed, hvor patientflow først stabiliserer sig efter en periode.

En break option er en aftalt ret til at komme ud på et bestemt tidspunkt (eller flere), hvis du overholder klare betingelser. Betingelser kan fx være, at leje er betalt, og at du afleverer lokalet i aftalt stand. Den slags giver tryghed, uden at udlejer føler, at aftalen er helt åben.

For at øge fleksibiliteten i dine udgifter kan du forhandle regulering af leje ind i kontrakten. Denne er ofte knyttet til nettoptprisindeks eller markedsleje, hvilket giver en fair justering over tid uden uventede spring.

Hvis du ikke kan opsige, kan afståelsesretten eller retten til at fremleje være dit sikkerhedsnet. Få det skrevet ind, at du kan finde en ny lejer, gerne med rimelige krav til godkendelse. Det kan være forskellen på tomgangsbetaling og en kontrolleret exit.

Klinikindretning kan være dyr, og fraflytning kan blive endnu dyrere, hvis kontrakten kræver, at alt føres tilbage til “råt lokale”. Aftal, hvad der skal blive, og hvad der skal fjernes, og hvem der betaler. Brug gerne en bilagsliste med det, du installerer.

Hvis du vil have en praktisk tjekvinkel på, hvad der bør stå i de vigtige lejevilkår i kontrakten, kan du også se Ret&Råds side om at få styr på erhvervslejekontrakten.

Ved fraflytning før tid kan du risikere at hæfte for leje i resten af bindingsperioden, plus drift, og i nogle tilfælde udlejers omkostninger ved genudlejning. Tomgangsrisikoen ligger ofte hos lejer, hvis der ikke står andet, og depositum kan blive brugt som sikkerhed for disse forpligtelser.

Du kan begrænse risikoen ved at aftale:

• Genudlejning og afværgepligt som et klart kontraktpunkt (udlejer skal forsøge at genudleje).
• Capped liability, fx et loft over, hvor mange måneders leje du kan komme til at betale ved tidlig exit.
• At du må hjælpe aktivt med at finde ny lejer, og at udlejer skal godkende sagligt.

Brug to minutter på denne tjekliste, før du siger ja til dine næste erhvervslokaler, uanset om det er kontorlokaler, kliniklokaler eller et Kontorhotel:

1. Er der uopsigelighed, og er perioden realistisk for din forretning?
2. Hvornår starter uopsigeligheden, kontraktdato eller overtagelse?
3. Hvad er opsigelsesvarslet efter uopsigeligheden, og kan det gøres trinvist?
4. Kan du få en break option på 12 eller 18 måneder?
5. Har du ret til afståelse eller underleje på rimelige vilkår?
6. Er anvendelsen tydelig (klinik, behandling, konsultation) i overensstemmelse med god skik og orden, så drift og patientflow ikke bliver en konflikt?
7. Står ventilation, hygiejnekrav og eventuelle særlige installationer klart beskrevet?
8. Hvad siger kontrakten om istandsættelse, tilbageføring og hvad der må blive?
9. Hvad sker der økonomisk ved tidlig fraflytning, og er der loft over dit ansvar?
10. Er det tydeligt, hvem der betaler for fællesarealer, parkering og drift?
11. Er lejemålet et erhvervsbeskyttet lejemål med lejeretlig beskyttelse under Erhvervslejeloven?
12. Ved opsigelse af erhvervslejemål fra udlejer har du ret til indsigelse mod opsigelse, hvis der mangler vægtige grunde? Og ved ombygning eller nedrivning, sikr erstatning og godtgørelse efter ELL § 14, inklusive tabt goodwill?

Afslutningsvis: Målet er ikke at få “den korteste erhvervslejekontrakt”, men den kontrakt der passer til din klinik og din vækst. Når opsigelse af erhvervslejemål og uopsigelighed er gennemtænkt fra start under Erhvervslejeloven, kan du fokusere på patienter, kvalitet og ro.

Ansvarsfraskrivelse: Indholdet er generel information og kan ikke erstatte konkret juridisk rådgivning. Få altid erhvervslejekontrakten vurderet af en ekspert i juridisk rådgivning ud fra din situation, før du underskriver. Tvister kan afgøres i Boligretten.