Moms på erhvervsleje til klinik og kontor i 2026, sådan forstår du "momsfrit" vs "momspligtigt", og hvad det betyder for din pris

Du har fundet de rigtige erhvervslokaler i Køge, måske et roligt klinikrum, et par kontorlokaler, eller en fleksibel Kontorplads i et Kontorfællesskab. Så kommer spørgsmålet, som kan ændre prisen markant: moms erhvervsleje .

Ordene "momsfrit" og "momspligtigt" lyder som små detaljer i kontrakten. I praksis kan det være forskellen på en udgift, du kan trække fra, og en udgift du hænger på.

Artiklen er generel information og er ikke individuel skatte- eller juridisk rådgivning. Tal med din revisor eller rådgiver, hvis din situation er særlig, eller hvis du har blandet momspligtig og momsfritaget aktivitet.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt momsfrit i Danmark. Det betyder, at udlejer normalt ikke lægger 25 procent moms på selve huslejen. Det gælder både klassiske kontorlokaler og mange kliniklokaler, fx et lokale for psykolog, et behandlerrum eller flere klinikrum samlet i et Kontorlejemål.

Samtidig findes der en vigtig undtagelse i praksis: Udlejer kan ofte vælge frivillig momsregistrering for erhvervsudlejning. Når udlejer er frivilligt momsregistreret, bliver lejen typisk momspligtig , og så kommer momsen oveni på fakturaen.

Du kan tjekke Skattestyrelsens indgang til momsregler, fradrag og indberetning via Skattestyrelsens hjælp til moms. For den mere tekniske vinkel på moms og fast ejendom kan du også læse PwC om momsregler for fast ejendom.

Hvorfor vælger nogle udlejere momspligt? Fordi det kan give udlejer ret til momsfradrag på udgifter til bygning, drift og større forbedringer. Til gengæld skubber det momsen over på lejerens regning.

I 2026 er der, ud fra de gældende kilder, ikke meldt om særlige nye regler, der ændrer grundlogikken for moms på erhvervsleje. Derfor handler det stadig om udlejers momsstatus, kontraktens formulering og din ret til fradrag.

Lad os gøre det konkret. Antag at du lejer et lokale i Køge med:

• Husleje: 10.000 kr.
• Drift (a conto): 2.000 kr.
• Tilvalg (fx rengøring/reception): 800 kr.

Her er forskellen på, om lejen er momsfri eller momspligtig, og om du selv kan fradrage momsen.

Først en hurtig sammenligning:

Takeaway: Moms ændrer ikke nødvendigvis din slutomkostning, hvis du har fuldt fradrag. Men den ændrer din betaling her og nu, og den kan gøre lejemålet markant dyrere, hvis du er momsfritaget.

Driver du en almindelig momspligtig virksomhed, kan du ofte trække momsen på lejen fra som købsmoms, hvis lokalerne bruges til momspligtige aktiviteter. I eksemplet betaler du 16.000 kr. til udlejer, men 3.200 kr. kan du normalt fradrage i din momsangivelse.

Resultatet bliver, at din reelle udgift ender omkring 12.800 kr. pr. måned, men din likviditet skal kunne bære momsen indtil afregning.

Mange sundhedsydelser er momsfritaget. Hvis din klinik ikke opkræver moms, kan du som regel heller ikke fradrage købsmoms på leje. Så bliver de 3.200 kr. i moms en reel ekstraudgift.

I praksis er det derfor ofte en stor fordel for en momsfritaget lejer, at lejen er momsfrt, især når du kigger på kliniklokaler, behandlerrum og klinikrum.

Det er fristende at tænke, at "momsfrit" eller "momspligtigt" gælder hele pakken. Så enkelt er det ikke altid. Mange lejemål består af flere elementer: husleje, drift, forbrug og tilvalg.

Som tommelfingerregel gælder:

• Husleje for fast ejendom følger udlejers momsstatus (momsfri som udgangspunkt, momspligtig ved frivillig registrering).
• Tilvalg og serviceydelser kan være momspligtige, selv om huslejen er momsfri, afhængigt af hvordan de leveres og faktureres.
• Parkering er typisk momspligtig i sig selv, også når den sælges separat.

Det er ekstra relevant, hvis du overvejer Kontorhotel eller Kontorfællesskab. Her betaler du ofte for mere end "fire vægge", fx reception, ventefaciliteter, mødelokaler, internet, kaffeordning eller rengøring. Jo mere aftalen ligner en samlet servicepakke, jo større er risikoen for, at dele af pakken, eller hele pakken, behandles som momspligtig.

Kontrakten og fakturaen er derfor ikke bare papirarbejde, de bestemmer ofte din reelle pris. En god, praktisk gennemgang af faldgruber og frivillig momsregistrering finder du hos Ret og Råd om moms ved erhvervslejemål.

Når du sammenligner erhvervslokaler, så bed om klare svar på disse punkter:

• Står der, at lejen er momsfri eller momspligtig , og kan udlejer ændre det med varsel?
• Er drift og forbrug en del af lejen, eller faktureres det særskilt?
• Hvilke tilvalg følger med, fx rengøring, reception eller mødelokaler, og er de med moms?
• Får du en faktura, hvor linjerne er adskilt, så du kan bogføre korrekt?
• Har du blandet aktivitet, fx momsfri behandling og momspligtige kurser, så du måske kun får delvist fradrag?

Små formuleringer kan gøre stor forskel, især hvis du lejer kontorlokaler i vækst, eller hvis du går fra en enkelt Kontorplads til flere rum.

Moms på erhvervsleje i 2026 handler mest om to ting: udlejers momsstatus og din ret til fradrag. Hvis du kan fradrage momsen, bliver momspligtig leje ofte et likviditetsspørgsmål. Hvis du ikke kan, bliver momsen en reel merpris, og så kan "billige" lokaler hurtigt blive dyre. Bed altid om en prisopstilling, der viser husleje, drift og tilvalg hver for sig, så du kan sammenligne æbler med æbler, især når du søger kliniklokaler eller kontorlokaler i Køge. Det betaler sig at få moms på plads, før du skriver under.