Depositum og forudbetalt husleje til kliniklokale, sådan regner du beløbet og undgår dyre overraskelser

Du har fundet de rette kliniklokaler i Køge. Måske et roligt klinikrum til samtaler, måske et behandlerrum med plads til briks og opbevaring. Så kommer den del, mange undervurderer: depositum kliniklokale og forudbetalt husleje, det samlede indskud. Beløbet kan være stort, og det rammer likviditeten lige der, hvor du også skal købe inventar, it, skiltning og måske bygge lidt om.

I erhvervsleje er det sjældent “standard”. Det er mere som at handle bil: huslejen står der, men vilkårene betyder lige så meget. Her får du en praktisk måde at regne beløbet på, plus de kontraktpunkter der typisk giver dyre overraskelser, hvis man først opdager dem bagefter.

Når du lejer kliniklokaler, kontorlokaler eller andre erhvervslokaler, er udgangspunktet ofte aftalefrihed. Det betyder, at udlejer og lejer kan aftale meget mere frit end ved en bolig. I praksis ser man tit 3 til 6 måneders depositum, og i nogle tilfælde mere, afhængigt af risiko, branche og økonomi. Det er også derfor, du bør læse vilkårene ekstra grundigt, når du skriver under på en lejekontrakt.

Depositum er sikkerhed for udlejer. Den kan bruges, hvis du ikke betaler leje, afleverer lokalet i dårlig stand, eller hvis der er andre krav ved fraflytning. I erhvervsforhold kan man også aftale, at depositum reguleres op ved huslejestigning.

Forudbetalt leje er ikke det samme som depositum. Det er typisk leje betalt “forud”, som udlejer senere foretager modregning i de sidste måneder af lejeperioden, hvis alt går som det skal. Det kan føles som det samme, fordi pengene ryger ud ved indflytning, men juridisk og regnskabsmæssigt er det to forskellige ting.

En vigtig detalje i 2026: Hvis lejen er momspligtig, kan depositum og forudbetalt leje også være med moms, det afhænger af aftalen. Få det skrevet klart ind, så du ikke står med et ekstra momstillæg efter underskrift.

Vil du have baggrunden fra en juridisk vinkel, kan du læse hvad man kan aftale om depositum i erhvervslejemål. For en mere bred introduktion til erhvervsleje og typiske vilkår, giver Dinero’s guide til erhvervslejemål et godt overblik.

Små advarsler, der er værd at tage alvorligt: I erhvervsleje kan lejekontrakten fravige det, mange tror “plejer” at gælde. Ved store beløb bør du få lejekontrakten gennemgået af rådgiver, før du overfører pengene.

Den hurtigste måde at undgå ubehagelige overraskelser er at regne på det som en indkøbskurv: Hvad skal betales ved indflytning, og hvad er løbende drift? Start med at få tallene ud af udlejer, og få dem i en mail, så du kan sammenholde med kontrakten.

Brug denne simple model:

1. Find månedlig husleje (og om den er med eller uden moms).
2. Afklar hvad der indgår i husleje (er drift, fællesudgifter og forbrug med, eller ligger de oveni eksklusiv forbrug?).
3. Aftal antal måneder i depositum og forudbetalt husleje (typisk 3 måneders husleje for begge).
4. Læg første lejeperiode oveni (typisk 1 måned, nogle steder kvartalsvis).
5. Tjek engangsudgifter: fx nøglebrik, skiltning, småtilpasninger, eventuel istandsættelse.

Her er to realistiske regneeksempler (tallene er illustrative). De passer både til klinikrum, lokale for psykolog, og mindre kontorlokaler i et kontorfællesskab, samt et mere klassisk kontorlejemål.

Læg mærke til, at indflytningsprisen i mange aftaler bliver 7 måneder i alt (3 måneders husleje i depositum, 3 måneders husleje forudbetalt, plus 1. måned). Det er ikke unormalt i erhvervslokaler, men det er dyrt, hvis du ikke har planlagt det.

Hvis du vil sammenligne med boligregler (som mange kender), kan du se regler for depositum og forudbetalt leje i Lejeloven. Pointen er ikke, at det samme gælder for erhverv, men at du ikke skal forvente de samme “lofter”.

Du kan godt regne dig frem til beløbet, og stadig blive ramt bagefter. Det sker, når kontrakten flytter risiko over på dig uden at det føles sådan, når man læser hurtigt.

Start med at finde ud af, hvilken type løsning du reelt lejer. Er det en fast Kontorplads i et Kontorhotel, et klinikrum i et Kontorfællesskab, eller et selvstændigt lejemål med eget ansvar for drift? Jo mere “klassisk” og selvstændigt lejemålet er, jo mere er der at forhandle, og jo større kan sikkerhedsstillelsen blive.

Her er de punkter, der ofte afgør, om dit depositum ender med at blive delvist spist ved fraflytning:

Istandsættelse og stand ved aflevering : Står der nyistandsættelse, normalistandsættelse, eller “som ved indflytning”? Få lavet en indflytningsrapport med fotos samt en fraflytningsrapport for at dokumentere tilstanden ved udflytning. Det gælder især kliniklokaler og behandlerrum, hvor vægge og gulve hurtigt får mærker, og hvor manglende istandsættelse ved fraflytning kan blive dyrt.

Vedligeholdelsespligt : Forhandl klart om vedligeholdelsespligten, da den ofte placerer ansvaret for løbende vedligeholdelse og reparationer hos dig som lejer. Oversé ikke dette, hvis lejemålet kræver regelmæssig vedligeholdelse.

Regulering af depositum : Nogle kontrakter kræver, at depositum følger lejestigninger eller regulering. Det kan give en ekstra indbetaling senere, uden at du flytter, og ved misligholdelse risikerer du ophævelse af kontrakten.

Lejeregulering og indeks : Tjek hvordan lejen reguleres, og hvornår. Det påvirker både din drift og et eventuelt reguleret depositum.

Opsigelse og binding : En lang opsigelsesperiode kan være helt fin, hvis du er sikker på kundestrømmen. Hvis du er i opstart, kan fleksibilitet være mere værd end et par hundrede kroner i lavere leje.

Moms og fællesudgifter : Få bekræftet hvad der er moms på, og hvad der afregnes særskilt. Misforståelser her er klassikeren.

Som 2026-reference kan du altid tjekke den senest konsoliderede lovtekst i Retsinformation, fx Lov om leje (konsolideret udgave). Og vil du se en praktisk gennemgang af udgifterne ved opstart, kan du sammenligne med KLH Erhverv om depositum i erhvervslejemål. Til større kontrakter anbefales juridisk rådgivning for at undgå faldgruber.

• Få beløbet skrevet ud : depositum, forudbetalt leje, første betaling, moms, og eventuelle gebyrer.
• Afklar hvad husleje dækker : drift, fællesudgifter, varme, a conto for forbrug, internet, parkering.
• Tjek moms én gang til : gælder moms også depositum og forudbetalt leje?
• Læs istandsættelse som om du flytter ud i morgen : hvad skal afleveres, og i hvilken stand? Tjek også vilkårene for tilbagebetaling af depositum efter fraflytningssyn.
• Tjek om depositum reguleres : og hvornår du kan få krav om ekstra indbetaling samt betingelserne for tilbagebetaling.
• Sæt en intern grænse : hvis indflytningsbeløbet er højt, så få lejekontrakten gennemgået med fokus på lejelovens bestemmelser.
• Gem dokumentation : indflytningsrapport, fotos, mails om aftaler.
• Tjek genudlejningspligt : ved tidlig ophør skal udlejer have genudlejningspligt for at mindske dine tab.
• Vær forberedt på tvister : ved uenighed om depositum eller husleje kan det ende med påkrav eller fogedretten, så sikr alt på skrift.

Det kan virke som meget papir for et klinikrum i Køge, men det er billigere end at skændes om tusindlapper senere. Når du kender tallene og vilkårene på forhånd, kan du vælge de kliniklokaler, kontorlokaler eller erhvervslokaler der passer til din økonomi, og beholde roen i maven, også når du en dag skal videre. Undgå dyre overraskelser ved at regne, læse og få aftalerne på skrift, hver gang.