Huslejestigning gennem indeksregulering af erhvervsleje til klinik i 2026, sådan virker nettoprisindeks, og sådan undgår du en dyr overraskelse

En lejekontrakt til klinik kan føles som at få nøglerne til ro og stabilitet, lige indtil første huslejestigning tikker ind. For mange SMV’er, der kigger på kliniklokaler eller kontorlokaler i Køge, er det ikke selve startlejen, der vælter budgettet, det er stigningen, der kommer “automatisk”.

Indeksregulering, der bruges til at kompensere for inflation, lyder uskyldigt, men i et Kontorlejemål under erhvervslejeloven til fx et lokale for psykolog , en fysioklinik eller et behandlerrum med særlige krav til ventilation og indretning, kan selv små procentstigninger mærkes. Udstyr, patientarealer og drift er allerede dyre poster, så når huslejen skrues op, bliver der mindre luft i resten af økonomien.

Her får du et klart overblik over, hvordan indeksregulering erhvervsleje typisk bygges op, hvordan nettoprisindekset (NPI) bruges i 2026, og hvordan du regner efter, før du skriver under på lejekontrakten.

I erhvervslejemål er der ikke en “standardhusleje”, der reguleres efter faste regler som i boligsager under lejeloven. I praksis er indeksregulering noget, der skal stå i din kontrakt, ellers sker den ikke. Det er også derfor, to næsten ens erhvervslejemål kan udvikle sig helt forskelligt i pris.

En reguleringsklausul fungerer lidt som en rulletrappe. Du står stille i din hverdag, men lejen bevæger sig år for år, fordi den er koblet til et indeks. En god reguleringsklausul er tydelig på fire punkter i henhold til § 11:

• Hvilket indeks der bruges (ofte NPI, nogle gange et andet indeks).
• Hvilken måned der sammenlignes (reference måned og reguleringsmåned).
• Hvornår reguleringen sker (typisk én gang årligt).
• Om der er gulv (minimumsstigning), “kun op” eller loft (cap).

Markedsleje er ofte et sammenlignings punkt i erhvervsforhandlinger. Det er værd at læse en kort, juridisk forklaring på mekanikken, før du forhandler. En brugbar introduktion finder du hos Selskabsadvokaterne om regulering efter nettoprisindeks , som også understreger pointen om, at regulering i erhvervsforhold i høj grad følger aftalen.

Mange bliver ramt, fordi de blander “husleje” og “det hele”. I erhvervslejemål ser man ofte:

• Grundleje (selve huslejen): Det er her NPI-regulering typisk ligger.
• Driftsudgifter (service, fællesudgifter, a conto varme, vand, rengøring): De reguleres ofte efter faktisk forbrug og budget, ikke nødvendigvis NPI.

I erhvervslokaler som klinikrum og behandlerrum kan driftsdelen fylde mere end i et almindeligt kontor. Tænk på service af ventilation, ekstra rengøring i patientarealer, affaldshåndtering, krav til indeklima, og i nogle tilfælde særskilt strømforbrug til udstyr. Når grundlejen stiger, bliver det hårdere at absorbere udsving i de poster.

Nettoprisindeks måler prisudviklingen uden moms og afgifter og bruges ofte til at regulere kontrakter. Den mest sikre kilde er altid Danmarks Statistik, se Danmarks Statistik: Nettoprisindeks. Her kan du også se seneste offentliggjorte hovedtal og historik.

Som pejlemærke fremgår det på Danmarks Statistiks side, at nettoprisindeksens indekstal i december 2025 var 121,6 . Hvad betyder det for 2026? Det betyder ikke i sig selv “så meget stiger din leje”, fordi din kontrakt bestemmer, hvilken basismåned der sammenlignes, men tallet giver dig et fast holdepunkt, når du skal regne efter.

Timing er den klassiske fælde. Nettoprisindeks offentliggøres løbende, og Danmarks Statistik har en enkel forklaring på, hvordan indeksregulering bruges i praksis, se Danmarks Statistik: Indeksregulering (FAQ). Hvis din lejeregulering fx sker pr. 1. januar, kan klausulen pege på en bestemt måned i efteråret eller december, men det står sort på hvidt i kontrakten, og varsling skal ske i henhold til aftalen.

Et andet sted mange bliver snydt af detaljen er, om regulering er “kun op”. Hvis indekset falder, og klausulen siger “kun op”, så falder lejen ikke tilsvarende. Det kan være fair nok, men du skal kende reglen, før du lægger budget i et Kontorhotel, et Kontorfællesskab eller en fast Kontorplads.

Grundformlen er enkel:

Ny leje = Gammel leje × (nyt NPI ÷ gammelt NPI)

Her er gammel leje dit beregningsgrundlag i forhold til nettoprisindekset (NPI). Hvis du vil dobbelttjekke hurtigt, kan du bruge en beregner baseret på DST-data, fx Nettoprisindeks beregner. Regn stadig selv bagefter, så du kan forklare tallene for din revisor.

Antag at du lejer et klinikrum i Køge til 15.000 kr. pr. måned (180.000 kr. årligt). Klausulen siger årlig regulering efter NPI, og der sammenlignes fra oktober 2024 til december 2025. (Oktober 2024 var 119,9, december 2025 var 121,6.)

1. Find forholdet: 121,6 ÷ 119,9 = 1,01418
2. Ny årlig leje: 180.000 × 1,01418 = 182.552 kr.
3. Ny månedlig leje: 182.552 ÷ 12 = 15.213 kr. (afrundet)

Stigningen her er “kun” ca. 213 kr. om måneden og afspejler prisudviklingen, men den kommer oven i alt andet.

Antag samme tal som ovenfor, men udlejer sender først reguleringen i maj 2026, og kontrakten giver ret til at opkræve med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2026.

1. Månedlig difference: 15.213 minus 15.000 = 213 kr.
2. Opsamling for jan til apr (4 måneder): 213 × 4 = 852 kr.
3. Fra maj betaler du den nye leje løbende: 15.213 kr. pr. måned

852 kr. lyder ikke voldsomt, men gang mekanikken op til større kliniklokaler, flere rum, eller et kombineret setup med kontorlokaler og patientareal, så kan opsamlingen blive en træls post i en måned, hvor du også lige har købt nyt udstyr.

Forestil dig, at din kontrakt har en maksimumsregulering: “Reguleringen kan max være 3,0% pr. år.” Antag, at beregningen efter NPI ellers ville give 6,0% stigning (fiktivt tal, kun for at vise effekten).

• Uden cap ved 15.000 kr.: 15.000 × 1,06 = 15.900 kr.
• Med cap på 3%: 15.000 × 1,03 = 15.450 kr.

Maksimumsreguleringen sparer dig 450 kr. pr. måned i dette eksempel. For et større erhvervslokale eller flere klinikrum kan det være forskellen på ro og uro i budgettet.

• Sæt faste datoer i kalenderen : Den 10. i hver måned offentliggøres nye tal hos DST, læg en påmindelse i december og igen i januar.
• Lav en budgetbuffer : Læg fx 1 til 3% af grundlejen til side månedligt, så en opsamling ikke gør ondt.
• Gennemgå klausulen linje for linje : Hvilken måned, hvilket indeks, “kun op”, gulv, cap, og om der kan opkræves bagud.
• Bed om skriftlig bekræftelse : Få udlejer til at bekræfte, hvilket indeks og hvilken reference måned der bruges, og hvornår reguleringen varsles.
• Tjek depositum og forudbetalt leje : Husk at huslejestigning kan kræve justering af depositum og forudbetalt leje, hvis kontrakten siger det.
• Skil leje og drift ad i dit budget : Særligt i kliniklokaler med ventilation, sterilrum, og høj rengøringsstandard.

Indeksregulering i et erhvervslejemål er ikke farligt, men det kan blive dyrt, hvis du ikke kender reference måned, “kun op”, og muligheden for opsamling med nettoprisindeks. Husk også udlejerens risiko for forældelse og passivitet ved regulering af leje, hvis hævninger ikke kræves rettidigt. Når du lejer kliniklokaler, uanset om det er et lokale for psykolog, et behandlerrum eller et mix af kontorlokaler og klinikrum, skal huslejen kunne holde til, at indekset flytter sig.

Brug formlen, regn på scenarierne, og få det forklaret skriftligt, før du binder dig. Artiklen her er generel information og ikke juridisk rådgivning , få gerne en professionel til at gennemgå kontrakten, før du underskriver.