Lejekontrakt til kliniklokale: 12 punkter du skal forstå før du skriver under

At finde det rigtige kliniklokale i Køge kan føles som at finde den rette stol til et langt behandlingsforløb. Den skal passe, ellers mærkes det hver dag. Men selv et perfekt lokale kan blive en dyr hovedpine, hvis din lejekontrakt til kliniklokale har skæve vilkår om drift, vedligehold og fraflytning.

Er du selvstændig erhvervsdrivende som psykolog, behandler, coach eller sundhedsfaglig konsulent, der tilbyder sundhedsydelser, har du ofte brug for ro, forudsigelige udgifter og klare rammer for indretning. Kontrakten er det, der afgør, om du får det, eller om du ender med uventede regninger og begrænsninger.

Her får du 12 punkter, du bør forstå, og konkrete forhandlingsgreb, så du kan skrive under med ro i maven.

Et kliniklokale er sjældent “bare et kontor”. For et behandlingssted, hvor privatliv er afgørende, er der krav til lyd (for at sikre tavshedspligt), diskretion, adgangsforhold, låsbare rum og skabe for at overholde GDPR og Persondataforordningen, samt et venteområde. Det påvirker, hvad der bør stå i aftalen. Mange, der søger rum til psykolog i Køge, går efter en rolig ejendom med fælles faciliteter, men netop fællesarealer og drift kan give gråzoner, hvis kontrakten er uklar.

Erhvervslejeloven (som typisk gælder for kliniklokaler i 2026) giver stor frihed til at aftale vilkår. Det er godt, hvis du forhandler aktivt, men det betyder også, at du ikke kan regne med “standardbeskyttelse” på samme måde som i boligleje. En mundtlig aftale kan være risikabel; det, der ikke er nedskrevet i en skriftlig aftale, kan blive svært at bevise senere.

I 2026 fylder energi og drift mere i mange lejemål. Ventilation, varme, el, energiforbedringer og fordeling af udgifter bør være tydeligt beskrevet. Hvis udlejer senere laver en grøn opgradering, kan det være fint, men du skal vide, hvem der betaler, og om du får glæde af besparelsen.

Tænk også på din praksis: Skal du kunne sætte akustikplader op, skifte belysning, opsætte håndvask, etablere skiltning, eller afskærme i venteområdet. Det er små ting i indretningen, men store ting i kontrakten.

1. Parter og hæftelse
   Står det korrekt, hvem der er lejer, og hvem der hæfter. Hvis du lejer via selskab, skal CVR-nummer og underskriftsret være på plads, ellers kan du ende med personlig hæftelse uden at ville det, især hvis det er en Enkeltmandsvirksomhed.
2. Lejemålets afgrænsning (hvad er dit, og hvad er fælles)
   Er der kælderrum, depot, fælles køkken, venteområde og toiletter, så få det præcist beskrevet. Få også skrevet, om du har eksklusiv brugsret til noget, eller om det deles.
3. Anvendelse og brancheklausuler
   Der skal stå, at lokalet må bruges til klinik eller behandling, inklusive administrative opgaver som journalpligt, og gerne din konkrete type (fx psykologpraksis). Vær varsom med brede “brugskrav”, der gør det svært at ændre koncept senere, eller som giver udlejer ret til at afvise dine kunder.
4. Leje, moms og hvad prisen dækker
   Er lejen angivet ekskl. eller inkl. moms for momspligtige ydelser. Er varme, el, vand, internet, rengøring af fællesarealer, lønsumsafgift og parkering med i prisen, eller kommer det oveni, især hvis du er momsregistreret. Bed om en enkel oversigt over de faste poster.
5. Regulering af lejen (indeks og markedsleje)
   Mange erhvervslejemål reguleres årligt efter indeks, og ifølge Aftaleloven skal du holde øje med acceptfristen for et købstilbud eller lejeudbud. Spørg ind til, hvilket indeks der bruges, og om der er gulv eller loft. I 2026 er det også relevant at kende reglen om, at lejen som udgangspunkt kan reguleres til markedsleje efter 8 år (ofte trappet over en periode), selv hvis man ellers har aftalt noget andet.
6. Driftsudgifter, skatter og afgifter
   Det er almindeligt, at lejer betaler sin andel af drift og nogle skatter eller afgifter. Men det skal være specificeret, og ændringer skal varsles i tide. Bed om dokumentation for, hvordan fordelingen beregnes, og hvad der historisk har været niveauet.
7. Depositum, forudbetalt leje og sikkerhed
   I erhverv er der ikke samme “maksimum” som ved bolig, så vilkår kan variere meget. Forhandl hellere sikkerheden ned, end at acceptere en høj binding, især hvis du også har uopsigelighed.
8. Uopsigelighed og opsigelsesvilkår
   Uopsigelighed kan give ro, men også låse dig fast, hvis din klinik vokser, eller hvis økonomien ændrer sig. Aftal en balance, og se efter, om opsigelsesvarsler er gensidige, eller om udlejer har bedre vilkår end dig.
9. Vedligeholdelse (indvendigt, udvendigt og installationer)
   Hvem står for maling, gulve, døre, ventilation, varme og VVS. Klinikker er afhængige af stabilt indeklima, så det skal være klart, hvem der betaler, hvis noget svigter.
10. Ombygning, indretning og godkendelser
    Få skriftlig ret til rimelige tilpasninger (fx skillevæg, akustik, låse, skiltning), og sørg for, at din erhvervsansvarsforsikring dækker dem. Hvis der kræves myndighedsgodkendelser til din drift, så afklar, hvem der søger, og hvad der sker, hvis tilladelse ikke opnås.
11. Fraflytning, istandsættelse og retablering
    Her ligger mange af de dyreste overraskelser. Står der, at du skal aflevere “som ny”, eller skal du blot aflevere ryddet og rengjort. Aftal også, om udlejer overtager forbedringer (fx ekstra vask eller fast inventar) uden betaling, eller om du skal fjerne dem.
12. Overdragelse, fremleje og tvister
    Kan du sælge din praksis og lade en ny lejer overtage, når det bliver en bindende aftale. Kan du fremleje et rum et par dage om ugen til en kollega. Det kan være guld værd for fleksibiliteten. Få også styr på værneting, mægling eller anden tvistløsning, så du ikke står svagt, hvis der opstår uenighed.

Hvis du vil se, hvordan mange af de her punkter typisk bygges op i en kontrakt, kan du kigge på et eksempel på erhvervslejekontrakt i Word/PDF eller en simpel erhvervslejekontrakt med guide. Skal du tilføje særlige vilkår, kan en skabelon til tillæg til lejekontrakt være en hjælp til at få det skrevet pænt ind som bilag.

Start med at få alle tal på bordet for klarhed i dit Skatteregnskab. Bed om et driftsbudget, en oversigt over fællesudgifter, og hvad der er med i lejen. Sørg for, at lejebetalinger sker fra en dedikeret Erhvervskonto i overensstemmelse med Bogføringsloven og den generelle Bogføringspligt, og at lejekvitteringer opfylder standard Fakturakrav. Et kliniklokale kan virke billigt pr. m², men dyrt, hvis drift, varme og “administration” løber løbsk.

Forhandl derefter på det, der gør størst forskel i hverdagen: uopsigelighed, vedligehold og fraflytning. Hvis udlejer vil have lang binding, så bed om en modydelse, fx lavere leje, kortere opsigelsesvarsel efter bindingsperioden, eller et aftalt istandsættelsesniveau ved fraflytning.

Til sidst: Få det hele samlet i bilag. En plantegning, inventarliste, fotobilag ved indflytning og en klar beskrivelse af fællesarealer kan spare dig for mange diskussioner senere. En Skriftlig aftale bør også dække retten til Markedsføring på bygningens facade.

Kort disclaimer: Det her er praktisk information, ikke juridisk rådgivning. Få altid din lejekontrakt gennemgået af en advokat eller erhvervsrådgiver, især hvis der er uopsigelighed, store ombygninger eller høje driftsudgifter.

En Lejekontrakt til kliniklokale, som er en bindende aftale, skal passe til din hverdag, ikke kun til din startdato. Når du har styr på de 12 punkter, bliver det lettere at forhandle ro, fleksibilitet og et fair ansvar. Brug lidt ekstra tid nu, så du slipper for dyre overraskelser senere, og så din lejekontrakt kliniklokale bliver et sikkerhedsnet, du kan bygge din praksis på. Hvad er vigtigst for dig i kommerciel udlejning, lav binding, faste udgifter, eller frihed til at indrette?