Erhvervslejekontrakt til klinik: 12 punkter du skal forstå før underskrift

At leje et kliniklokale i Køge kan føles som at finde den rigtige stol til behandlingsrummet, den skal passe til kroppen, ellers mærker du det hver dag. Det samme gælder din Erhvervslejekontrakt. Hvis én sætning er uklar, kan den ende som en dyr overraskelse, når du vil udvide, flytte, eller bare få noget repareret.

Mange kliniklejere (psykologer, terapeuter, behandlere og konsulenter) fokuserer på beliggenhed, ro og parkering. Det er helt rimeligt. Men ifølge Erhvervslejeloven afgør kontrakten, om du reelt kan drive klinik som planlagt, og hvem der betaler, når noget går galt.

Her får du en omfattende Tjekliste til erhvervslejekontrakt for terapeuter og konsulenter, med 12 konkrete punkter, spørgsmål til udlejer, eksempler på formuleringer, og korte advarsler om typiske red flags.

Læs kontrakten med to mål, 1) at forstå dine faste udgifter, 2) at vide hvad du hæfter for, også når du en dag flytter ud. Start med at bede om alt på skrift, ikke kun selve kontrakten. Det er ofte bilagene, der gemmer detaljerne: plantegning, inventarliste, afleveringsstand, Ind- og fraflytningssyn, foto-rapport, husorden, tekniske beskrivelser (ventilation, varme, adgangskontrol). En kort “det står i bilaget” kan ellers blive en diskussion, hvis bilaget aldrig var vedlagt. Som baggrund kan du se, hvad der typisk hører til i bilag til erhvervslejekontrakt.

Sæt også tid af til at krydstjekke rammerne for erhvervsleje. Der er stor Aftalefrihed, så det du ikke får skrevet tydeligt ind, kan ende som dit ansvar. Brug gerne en neutral tjekliste som støtte, fx tjekliste til Erhvervslejeloven.

Februar 2026 er et godt tidspunkt at minde sig selv om, at praksis og standardvilkår kan ændre sig. Inden du binder dig, bør du tjekke aktuelle krav til brandforhold, arbejdsmiljø, tilgængelighed, ventilation og eventuelle særlige forhold som patientdata, serverrum, samt håndtering af klinisk affald (relevant for nogle behandlingsformer). Kontrakten bør sige klart, hvem der betaler for tilpasninger, hvis myndighedskrav skærpes i lejeperioden. Overvej også Tinglysning af lejekontrakt for at beskytte dine rettigheder, hvis ejendommen sælges.

Infografik med de 12 vigtigste kontraktpunkter, skabt med AI.

1. Anvendelse af lejemålet : Det skal stå, at du må drive klinik (fx psykologpraksis) og hvilke ydelser.
   Spørg udlejer: “Er klinikdrift, samtale, behandling og venteområde godkendt?”
   Få skrevet ind: “Lejemålet må anvendes til klinik/praksis uden yderligere samtykke, og branchebeskyttelse sikrer, at andre klinikker ikke åbner i samme bygning.”
   Red flag: “Kontor” uden klinik nævnt.
2. Areal og fællesarealer : Kvadratmeter, depot, køkken, lounge, venteområde og rengøring skal være præcist.
   Spørg udlejer: “Hvilke fællesarealer er inkluderet, og må mine klienter bruge dem?”
   Få skrevet ind: “Lejer har brugsret til fælles venteareal og mødelokale efter bookingsystem.”
3. Leje, Depositum og forudbetalt leje : Få tallene ud af teksten og ind i en klar oversigt.
   Spørg udlejer: “Hvad er total månedlig betaling inkl. drift, varme, internet og momspligt?”
   Få skrevet ind: “Leje udgør X kr., a conto drift Y kr., øvrige betalinger fremgår kun af bilag A.”
4. Lejeregulering (indeks og intervaller) : Forstå hvornår og hvordan lejen stiger.
   Spørg udlejer: “Hvilket indeks bruges, hvornår reguleres der, og er der loft med nettoprisindeks eller markedsleje?”
   Få skrevet ind: “Årlig regulering efter nettoprisindekset, dog maks. X % pr. år.”
   Red flag: “Efter udlejers skøn” eller uklar regulering.
5. Driftsomkostninger og forbrug : A conto kan blive en glidebane, hvis posten er bred.
   Spørg udlejer: “Hvilke driftsomkostninger kan lægges på, inklusive forbrugsudgifter til vand og varme, og får jeg årlig specifikation?”
   Få skrevet ind: “Drift opgøres årligt med dokumentation, og efterbetaling begrænses til faktiske udgifter.”
6. Vedligeholdelsespligt : Her kan der gemme sig store beløb.
   Spørg udlejer: “Hvem har indvendig vedligehold, og hvad med tag, facade og installationer?”
   Få skrevet ind: “Udlejer står for udvendig vedligehold og faste installationer.”
   Red flag: Fuld indvendig og udvendig vedligehold hos lejer.
7. Ombygning og installationer : Klinikker kræver tit lyd, lys og diskretion.
   Spørg udlejer: “Må jeg opsætte skillevæg, ekstra vask, lydisolere, skilte og facader til branding?”
   Få skrevet ind: “Indretning godkendes ikke urimeligt, reetablering kræves ikke ud over aftalt niveau, og udlejer medvirker til myndighedsdokumentation.”
   Red flag: Ubegrænset pligt til reetablering uden aftalt niveau.
8. Opsigelse, uopsigelighed og ophævelse : Binding kan være fin, men kun hvis den er fair for et erhvervsbeskyttet lejemål.
   Spørg udlejer: “Hvad er uopsigelighedsperioden, hvilke undtagelser gælder ved sygdom eller salg, og hvad er erstatning ved opsigelse?”
   Få skrevet ind: “Lejer kan opsige med X måneder efter år 1, mod betaling af Y måneds leje.”
9. Fremlejeret og afståelsesret : Vigtigt hvis du vil dele lokale med en kollega.
   Spørg udlejer: “Må jeg fremleje timer eller dele praksis med anden behandler, og gælder afståelsesret ved generationsskifte?”
   Få skrevet ind: “Delvis fremleje til beslægtet klinikvirksomhed tillades ved skriftlig orientering.”
10. Levering og tilslutninger (el, vand, ventilation, internet) : Driftssikkerhed er ikke pynt i en klinik.
    Spørg udlejer: “Hvilken ventilation er der, og hvem betaler ved krav om opgradering?”
    Få skrevet ind: “Udlejer sikrer fungerende ventilation og stabil fiber, fejl udbedres inden for X dage.”
    Red flag: Manglende ventilationskrav eller uklare grænser for indeklima.
11. Forsikring, ansvar og skader : Skil bygning, drift og dit udstyr ad.
    Spørg udlejer: “Hvem dækker vandskade, og hvad med følgeskader på inventar?”
    Få skrevet ind: “Udlejer bygningsforsikrer, lejer forsikrer løsøre; ansvarsfordeling ved skader beskrives i bilag.”
12. Misligholdelse, tvister og værneting : Her står der, hvad der sker, når I er uenige.
    Spørg udlejer: “Hvilke frister gælder ved påkrav, og kan vi aftale mediation først?”
    Få skrevet ind: “Parterne forsøger mediation før voldgift eller boligret; påkrav skal være skriftligt med mindst X dages frist.”

Når du har forhandlet punkterne på plads, så læs kontrakten igen, men denne gang som om du skal flytte ud om tre år. Det er ved Istandsættelse ved fraflytning, vedligehold og regulering, at mange kliniklejere får de dyreste overraskelser.

Overvej at få en professionel til at gennemgå Erhvervslejekontrakten, især hvis der står noget om udvidet vedligehold, “som beset”, eller brede formuleringer om Istandsættelse. Erhvervslejeloven indeholder færre obligatoriske beskyttelser end boligretten, hvilket gør en professionel gennemgang af Erhvervslejekontrakten endnu mere essentiel. Som generel baggrund for erhvervslejemål og faldgruber kan du også orientere dig hos Ret&Råds guide til erhvervslejemål.

Kort disclaimer: Indlægget er generel information og er ikke juridisk rådgivning . Regler, praksis og standardvilkår kan ændre sig, så tjek altid aktuelle krav og din konkrete situation, før du skriver under.

Hvis kliniklokalet i Køge føles rigtigt, så sørg for, at kontrakten også gør det. Den bedste lejeaftale er den, du næsten ikke skal tænke på i hverdagen.