Budgetskabelon til kliniklokale, sådan regner du husleje, varme, el, fællesudgifter og drift pr. måned
Når man kigger på kliniklokaler i Køge, er det let at hænge sig i huslejen. Men det er ofte driften, der overrasker, når første opkrævning lander. Er varme og el med, eller kommer det oveni, og hvad betyder “fællesudgifter” i praksis?
Her får du en enkel, brugbar budgetskabelon kliniklokale , plus en gennemgående regnecase med realistiske danske tal. Målet er, at du kan sætte et klart månedstal på lokalet, før du siger ja.
Hvad består “drift pr. måned” typisk af i et kliniklokale?
Et roligt klinikrum med plads til samtaler og behandling, skabt med AI.
Tænk på dit kliniklokale som en bil. Huslejen er afdraget, men du skal også betale brændstof, service og forsikring for at kunne køre hver måned. Det samme gælder drift.
De poster, der oftest indgår i et realistisk månedsbudget, er:
Husleje : Som regel angivet i kr. pr. m² pr. år. Det er din “grundpris”, og den er nem at regne til pr. måned.
Varme, el og evt. vand (a conto) : A conto betyder, at du betaler et fast beløb løbende. Senere kommer en opgørelse, hvor du enten får penge tilbage eller skal betale ekstra. Spørg altid, hvad der afregnes på måler, og hvad der fordeles.
Fællesudgifter : Kan dække drift af fællesarealer, rengøring af gangarealer, vicevært, snerydning, elevator, alarm, ventilation og lignende. Nogle steder står det som et beløb pr. m² pr. år, andre steder som en samlet pulje med et fordelingstal.
Drift, du selv står for : Internet, indboforsikring, rengøring af eget rum, affald, småreparationer, forbrugsvarer, og en buffer til vedligehold og uforudsete udgifter.
Når du sammenligner lejemål, hjælper det at se, hvad der typisk følger med i området. Du kan fx få et hurtigt overblik over udbuddet via erhvervslokaler i Køge på Lokaleportalen , og så stille de rigtige spørgsmål til udlejer.
Regnecase: 22 m² psykologlokale i Køge med a conto og fællesudgifter
Lad os tage en case, der ligner det mange leder efter: et roligt lokale til psykolog, terapeut eller behandler.
Forudsætninger (eksempel)
- Areal: 22 m²
- Husleje: 1.450 kr. pr. m² pr. år
- Varme (a conto): 350 kr./md
- El (a conto): 250 kr./md
- Fællesudgifter: 300 kr. pr. m² pr. år
- Vedligehold/uforudsete: 250 kr./md (din egen buffer)
1) Husleje pr. måned
Årlig husleje = 22 m² × 1.450 kr. = 31.900 kr./år
Månedlig husleje = 31.900 / 12 = 2.658 kr./md
(afrundet)
2) Fællesudgifter pr. måned
Årlige fællesudgifter = 22 m² × 300 kr. = 6.600 kr./år
Månedligt = 6.600 / 12 = 550 kr./md
3) Varme og el (a conto)
Varme a conto = 350 kr./md
El a conto = 250 kr./md
4) Vedligehold/uforudsete
Buffer = 250 kr./md
Samlet drift pr. måned i casen
2.658 + 550 + 350 + 250 + 250 = 4.058 kr./md
Det her tal er ikke “sandheden” for alle lokaler, men metoden holder. Hvis du vil sanity-checke, hvordan prisniveauet bevæger sig lokalt, kan du kigge i Lokalebasens statistik for lejepriser i Køge (PDF). Brug det som baggrund, ikke som facit, dit konkrete lejemål kan ligge både over og under.
Budgetskabelon til kliniklokale (tabel til Excel/Google Sheets)
Et budgetark med de typiske poster og formler, skabt med AI.
Tabellen her er lavet, så du kan kopiere den direkte ind i Sheets eller Excel og udskifte tallene. Tip: Vælg én linje pr. post og skriv konsekvent, om input er pr. år eller pr. måned. Hvis du også vil se en mere generel driftsmodel til klinikøkonomi, kan du sammenligne med skabelon til driftsomkostninger fra Mednote.
| Post | Input (kr./år eller kr./md) | Fordelingsnøgle | Beregning/formel | Månedlig omk. (kr.) | Noter |
|---|---|---|---|---|---|
| Husleje | 22 m² og 1.450 kr./m²/år | 100% | =(m2*kr_pr_m2_aar)/12
|
2.658 | Brug areal fra kontrakt |
| Varme (a conto) | 350 kr./md | 100% | =input_md
|
350 | Afregnes typisk årligt |
| El (a conto) | 250 kr./md | 100% | =input_md
|
250 | Spørg om egen måler |
| Vand | 0 kr./md | 100% | =input_md
|
0 | Ret til hvis relevant |
| Fællesudgifter | 300 kr./m²/år | pr. m² | =(m2*kr_pr_m2_aar)/12
|
550 | Bed om specifikation |
| Rengøring (eget rum) | 200 kr./md | 100% | =input_md
|
200 | Hvis du køber det |
| Internet | 150 kr./md | 100% | =input_md
|
150 | Nogle steder inkluderet |
| Forsikring (indbo/ansvar) | 1.800 kr./år | 100% | =input_aar/12
|
150 | Brug faktisk policepris |
| Vedligehold | 250 kr./md | 100% | =input_md
|
250 | Småting, maling, låse |
| Affald | 600 kr./år | 100% | =input_aar/12
|
50 | Kan ligge i fællesudgifter |
| Uforudsete | 150 kr./md | 100% | =input_md
|
150 | Giver ro i maven |
| I alt pr. måned | =SUM(månedlige_omk)
|
4.758 | Uden moms, hvis ikke angivet |
Hvis du vil gøre det ekstra let i et regneark, så opret små inputfelter (m², kr./m²/år osv.) og lad rækkerne hente derfra. Så ændrer hele budgettet sig, når du ændrer én variabel.
Faldgruber, der ofte giver en dyr måned, plus tjekliste til udlejer
Den mest almindelige fejl er dobbeltregning . Eksempel: Du får en a conto-varmepost og lægger samtidig en “varme” ind under fællesudgifter, fordi teksten i kontrakten er uklar. Løsningen er kedelig, men effektiv: få posterne skilt ad på skrift, og spørg hvad der afregnes separat.
Hold også øje med sæsonudsving . Varme og el er sjældent “fladt” hen over året, selv om a conto er det. Det kan give en stor efterregning. Spørg efter sidste års forbrugsopgørelse eller budget for ejendommen.
Regulering af leje kan ændre dit månedsbudget uden at noget andet ændrer sig. Hvis lejen indeksreguleres, kan du lave en bufferlinje i dit eget budget, fx 1 til 3% af huslejen pr. måned, alt efter kontrakten.
Depositum og forudbetalt leje er engangsbeløb. De skal ikke med i “drift pr. måned”, men de påvirker din likviditet her og nu. Hvis du vil have et mere realistisk cashflow, kan du “fordele” dem i dit eget regneark (fx over 12 til 24 måneder), men husk at det ikke er en egentlig månedlig udgift i kontraktens forstand.
Tjekliste, dokumenter og spørgsmål til udlejer:
- Lejekontrakt, inkl. bilag om drift og fordelingstal
- Seneste driftsbudget eller specifikation af fællesudgifter
- Hvad er inkluderet i huslejen, og hvad faktureres separat?
- A conto-poster, afregningsperiode, og om der er individuelle målere
- Regler for indeksregulering og tidspunkt for regulering
- Depositum, forudbetalt leje, og hvad der sker ved fraflytning
- Opsigelsesvilkår og binding
- Hvem står for rengøring, affald og vedligehold hvor?
Når du kan se hele regnestykket, bliver lokalet lettere at vurdere. Et godt månedsbudget giver ro, både når du vælger lokale, og når du sætter priser på dine ydelser. Brug skabelonen, og hold fast i én tommelfingerregel: Alt, der ikke står klart, skal afklares, før du skriver under.
